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宁海县人民政府关于西大街南4号地块房屋征收的决定
宁政房征决〔2017〕11号
发布日期:2017-09-26浏览次数:字号:[ ]

  因旧城区改建需要,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》(浙江省人大常委会公告第14号)、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》(宁波市人民政府令第219号)、《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》(宁政发〔2015〕17号)等规定,本人民政府决定对西大街南4号地块范围内国有土地上房屋实施征收。现将该项目房屋征收有关事项决定如下:
  一、征收范围为东至杏树巷,南至上隍畈路,西至西大街79号-上隍畈路41号,北至西大街(具体详见征收红线图)。征收房屋总建筑面积约12000平方米,征收总户数111户。
  上述征收范围内的国有土地使用权同时收回。
  二、房屋征收部门为宁海县人民政府房屋征收办公室,房屋征收实施单位为宁海县城市房屋拆迁有限公司。
  三、签约、搬迁期限。本项目签约期限为三个月,具体起止日期在评估机构选定或者确定后由房屋征收部门另行公告。在签约期限内签约比例达到80%的,补偿协议生效;签约比例未达到80%的,补偿协议不生效,本项目房屋征收决定效力终止。搬迁期限为三个月,在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的三个月,具体起止日期由房屋征收部门另行公告。
  被征收人对本决定不服的,可自本决定公告发布之日起60日内向宁波市人民政府申请行政复议,或在6个月内向宁波市中级人民法院提起行政诉讼。
  附件:西大街南4号地块国有土地上房屋征收补偿方案


  宁海县人民政府
  2017年9月26日


  附件

  西大街南4号地块国有土地上房屋征收补偿方案

  为推进我县城市化建设进程,改善居民住房条件和生活环境,促进国民经济和社会发展,拟对西大街南4号地块范围内房屋进行征收。为维护征收当事人的合法权益,确保房屋征收工作正常开展,按照国有土地上房屋征收补偿相关政策法规,结合该地块的实际,制定本方案。
  一、征收目的
  本项目系政府组织实施的对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建需要的房屋征收项目,符合法定公共利益。
  二、征收范围
  东至杏树巷,南至上隍畈路,西至西大街79号-上隍畈路41号,北至西大街(具体详见征收红线图)。
  三、调查的基本情况
  该地块土地面积约12000平方米,房屋建筑面积约12000平方米,总户数111户,其中住宅104户、非住宅7户。
  四、补偿依据
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》等。
  五、房屋面积与用途的确定
  (一)被征收房屋的建筑面积和土地面积,以产权证记载面积为准。
  (二)产权证未记载楼梯、通道等共有公用建筑面积或虽有记载但未明确分摊面积的,在测绘后按相关规定予以明确每户分摊面积。被征收房屋阳台、走廊统一按封闭阳台、走廊计算面积,如现状未封闭的,评估时需扣除相应构建成本。
  (三)征收砖混结构住宅房屋,同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载的建筑面积各户不一致的,以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。
  (四)被征收房屋的用途,按房屋所有权证记载的用途确定;房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途,但未作房屋用途变更登记的,按城乡规划主管部门批准的用途认定。
  1.《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途并按改变后的用途延续使用的,可以按改变后的用途认定;其中改变为商业用途的,应当取得合法有效的营业执照。
  2.1990年4月1日以后,未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的,按原房屋用途认定。其中非商业用房实际改为商业用途并以改变后的用途使用,且取得合法有效营业执照或其他有效证明的被征收房屋,给予营业补助,计算公式为:改变房屋用途营业补助=(按商业用途市场评估价值-按原用途市场评估价值)×系数。
  《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前,系数为50%。
  2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后至2015年9月1日《宁海县人民政府办公室关于印发宁海县放宽市场主体住所(经营场所)登记条件规定的通知》施行前,非住宅用房实际改为商业用途的被征收房屋,经营超过1年以上的,系数为10%。
  2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后至2015年9月1日《宁海县人民政府办公室关于印发宁海县放宽市场主体住所(经营场所)登记条件规定的通知》施行前,住宅用房实际改为商业用途,系数为30%。
  经营面积原则上以工商登记资料记载的地面一层面积为准。工商登记资料未登记经营面积或与实际经营面积不符的,按地面一层实际经营面积核定。房屋部分改变用途的,原则上以结构自然间为单位划分用途。
  六、住宅的货币补偿与补助方案
  (一)房屋价值的补偿
  被征收房屋评估价值(不包括装修及附属物补偿金额,下同)由依法选定或者确定的评估机构(以下简称评估机构)根据评估比准价格,结合房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素评估确定。被征收房屋的装修及附属物的评估价值,由同一家评估机构评估确定。
  本预评估时点为2017年3月31日,成套住宅比准案例设定为砖混二等结构,朝向为南中(朝向差价率为0),标准层次(层次差价率为0),使用年限为20年(1997年建造),底层无自行车房,建筑面积(略),无室内装修,不包括储藏室,预评估比准价格为8340元/平方米;单体住宅比准案例设定为砖混二等结构,一至三层落地单体住宅,使用年限为20年(1997年建造),建筑面积(略),无室内装修,容积率≥1.5,不含附属物,预评估比准价格为8110元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
  (二)货币补偿补助
  被征收人选择货币补偿方式的,按被征收房屋评估价值的18%给予货币补偿补助。
  (三)一次性补偿搬迁费
  按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算,其中不足1万元的,按1万元补偿。
  (四)临时安置费
  按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算,其中每月不足800元的,按800元补偿。补偿期限为六个月。
  七、住宅的产权调换补偿与补助方案
  (一)产权调换住宅房屋房源
  1.房源为房屋征收部门提供的学南家园现房和西门拟建小区、三职高拟建小区期房,均为成套房。学南家园套型的建筑面积约为90、110、120、145㎡等档次;西门拟建小区、三职高拟建小区套型面积以规划设计为准。产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。选房办法另行制订。
  2.产权调换住宅房屋预评估比准价格。
  学南家园预评估时点为2017年3月31日,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次,建成年份为2016年,建筑面积(略),无室内装修,不含储藏室等附属物。预评估比准价格为8540元/平方米。
  西门拟建小区预评估时点为2017年3月31日,比准案例设定为钢混一等结构,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次,拟建成年份为2018年,建筑面积(略),无室内装修,不含储藏室等附属物。预评估比准价格为8710元/平方米。
  三职高拟建小区预评估时点为2017年3月31日,比准案例设定为钢混一等,南中朝向(朝向差价率为0),标准层次,建筑面积(略),拟建(全新),无室内装修,不包含储藏室等附属物。预评估比准价格为7560元/平方米。
  本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法确定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。每套产权调换住宅房屋的具体价格将结合层次与朝向差价率评估确定。
  (二)住宅房屋产权调换的补偿面积
  按被征收住宅房屋补偿价值(包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和,不包括装修及附属物补偿金额,下同)与产权调换住宅房屋评估比准价换算,根据换算结果增加12%的产权调换面积补助与本条第(三)项电梯的公摊面积补助后,其建筑面积仍低于被征收住宅房屋建筑面积的,再增加两者差额部分,向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。补助面积部分不支付房款。
  (三)住宅房屋产权调换公摊面积补助
  产权调换住宅房屋为高层建筑的,在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助:每单元设置一部电梯的,补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的,补助建筑面积10平方米。
  (四)住宅房屋产权调换差价结算补助
  换算结果面积增加12%的产权调换面积补助与电梯的公摊面积补助后,低于被征收住宅房屋建筑面积的差额部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠15平方米内部分建筑面积,按该部分房屋评估价值的10%给予差价结算补助,在差价结算时直接核减。超过15平方米以上部分,按市场评估价值结算。
  产权调换住宅房屋的储藏室以建设搭配为准,按照评估价值的10%给予差价结算补助;地下停车位签约时预定,按照评估价值的10%给予差价结算补助。
  (五)一次性补偿搬迁费
  按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算,其中不足1万元的,按1万元补偿。
  (六)临时安置费
  过渡期限内,由被征收人自行安排过渡用房。房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费。临时安置费按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算,其中每月不足800元的,按800元补偿。
  过渡期限不超过24个月。超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的,自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。
  八、非住宅的补偿与补助方案
  非住宅房屋的补偿一般以货币补偿为主。如被征收人确实需要产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的非住宅房屋,按评估价值与被征收非住宅房屋补偿价值结算差价。货币补偿与补助方案如下:
  (一)房屋价值的补偿
  被征收房屋评估价值由评估机构根据房地产市场价格,以房屋征收决定公告之日为评估时点,按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋的装修及附属物由同一家评估机构评估确定。
  (二)货币补偿补助
  按被征收房屋评估价值的20%给予货币补偿补助。被征收人选择产权调换方式的,房屋征收部门不支付货币补偿补助。
  (三)一次性搬迁和临时安置费
  商业用房按被征收房屋评估价值的1%补偿。
  (四)重大设施搬迁损失补偿费
  对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施,经评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。
  (五)停产停业损失补偿费
  商业用房按被征收房屋评估价值的5%,或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算,从高给予补偿。
  九、奖励
  (一)被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的,住宅房屋按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励,每户低于2万元的,按2万元奖励;非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。
  (二)住宅房屋的被征收人在搬迁期限内提前搬迁的,给予提前搬迁奖励。提前二个月完成搬迁的奖励2万元/户,提前一个月完成搬迁的奖励1万元/户。
  十、购房补助
  被征收人选择货币补偿且在征收补偿协议生效之日起48个月内购买本市行政区域内房屋的,凭房屋所有权证和购房纳税凭证,按不超过被征收房屋评估价值(实际购房资金少于被征收房屋评估金额的按纳税凭证记载的购房资金)7%的比例给予购房补助。超过期限不予补助。被征收人享受购房补助的范围包括其配偶、直系亲属,但购房补助款由被征收人本人领取。
  十一、补偿费支付方式及期限
  (一)被征收人选择货币补偿的,被征收房屋搬迁腾空后一次性结清补偿费。
  (二)被征收人选择产权调换的,被征收房屋搬迁腾空后,房屋征收部门支付40%补偿费,余款在产权调换房屋交付时结算。
  十二、其他相关问题处理办法
  (一)被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,两者选其一。
  (二)征收私有住宅房屋,对仅拥有房屋公用部位面积的被征收人实行货币补偿,不作房屋产权调换。
  (三)超标准容积率土地面积的确定不受被征收房屋占地(或水平投影)面积因素的限制。
  (四)征收范围内涉及的独立登记有国有土地使用权证无房屋的土地,可以根据土地使用权证记载的用途,参照房屋征收补偿的有关规定给予相应的补偿、补助和奖励。
  (五)商住用房以地面一层为商业用房,二层及以上为住宅用房,并按不同价值进行评估。
  (六)房屋经公开拍卖(变卖)所得的或在征收范围公布前发生买卖(赠予)但未过户,经查证核实,产权无纠纷且拍卖(变卖)所得人或购买人(受赠人)能积极配合房屋征收工作的,凭成交确认书或买卖(赠予)手续和原产权证件,由拍卖(变卖)所得人、购买人(受赠人)直接办理补偿安置。
  (七)被征收人要求析产安置,经审核,其子女符合析产法定条件的,予以直接落户安置。
  (八)被征收人自补偿协议生效之日起五年内仍可以享受原被征收房屋的学区就学。
  (九)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前建造的未经登记建筑,可按照合法建筑的有关规定给予补偿。
  1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后至1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行前合法用地上建造的未经登记建筑,可按照合法建筑的有关规定进行补偿。
  1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后已领取建设工程规划许可证建造的未经登记建筑,可按照合法建筑有关规定给予补偿。
  (十)选择产权调换的被征收人在结算时按规定缴纳物业专项维修资金。
  (十一)属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人,其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的,不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿,但被征收人他处另有房屋的除外。被征收人选择产权调换的,产权调换房屋建筑面积54平方米部分或者被征收房屋补偿价值(含低收入住房困难补偿)部分不结算差价;产权调换房屋建筑面积超过54平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的,按规定结算差价。
  对不符合低收入住房困难家庭的被征收人,其被征收住宅房屋建筑面积低于每户54平方米的,不足54平方米部分按被征收房屋评估比准价的50%给予住房困难补助,但被征收人他处另有房屋的除外。
  低收入住房困难补偿、住房困难补助,由被征收人自行向房屋征收部门提出申请,按《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》执行。
  (十二)方案未明确的补偿内容按本方案第四条补偿依据中有关规定办理。
  十三、房屋征收部门和房屋征收实施单位
  房屋征收部门:宁海县人民政府房屋征收办公室。
  房屋征收实施单位:宁海县城市房屋拆迁有限公司。
  十四、签约期限、协议生效条件和搬迁期限
  (一)签约期限。本项目签约期限为三个月,具体起止日期在评估机构选定或者确定后由房屋征收部门另行公告。在签约期限内达到80%签约比例的,从签约期限届满之日起延长一定时间作为续签期,具体续签日期由房屋征收部门另行公告。
  (二)协议生效条件。在签约期限内签约比例达到80%的,补偿协议生效;未达到80%签约比例的,补偿协议不生效,本项目房屋征收决定效力终止。
  (三)搬迁期限。在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的三个月,具体起止日期由房屋征收部门另行公告。

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